代建背后的万亿大市场 或将成为陶瓷行业新蓝海

　　伴随房地产行业竞争加剧与供给侧改革的持续推进，房地产代建作为房企转型升级的重要方向，实现突破性发展，并凭借“品牌、管理、团队、资源”优势将成为房地产行业的重要分支。

　　代建为什么会火?陶瓷企业如何对此做先行半步的探索?今天我们不妨来说说这种之前很多人并不看好的代建模式。

　　什么是代建?

　　既然说到代建，我们首先就得搞清楚它的定义。代建制的起源是美国的CM项目管理模式，即ConstructionManager，为项目业主提供工程管理的服务。后又演化成为ConstructionAgent。代建制最早出现在政府投资项目，特别是公益性项目。针对财政性投资、融资社会事业建设工程项目法人缺位，建设项目管理中“建设、监管、使用”多位一体的缺陷，并导致建设管理水平低下、腐败问题严重等问题，通过招标和直接委托等方式，将一些基础设施和社会公益性的政府投资项目委托给一些具有实力和工程管理能力的专业公司实施建设，而业主则不从事具体项目建设管理工作。业主与项目管理公司或代建部门通过管理服务合同来明确双方的责、权、利。

　　简单点说吧，代建即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，建成后移交给使用单位的制度。代建制期间代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责。这无疑是建筑领域一个引人关注的视角。

　　近年来随着我国投资体制改革的不断深入，政府投资项目的建设管理模式已由投、建、管和用多位一体的模式，逐渐向投、建、管和用职能分离的模式转化。“代建制”是将项目建设人与项目使用人分离，由具有专业技术资质和管理能力的法人单位(代建人)接受业主委托承担建设项目全过程管理工作的项目建设方式。

　　为什么说代建是一个万亿的大市场?

　　因为即使没有调控这个催化剂，中国的开发商最终也会分为三类。美国的历史经验表明，房企发展到最后，要么转变为拥有超强资本运作能力的金融机构，如铁狮门;要么成为专业的代建商，国内传统的开发商则将会分化为三类：专业做土地整理的一级开发商、专业做地产金融的投资商和专业做开发的代建商。而现在，一系列的变化，正在让这种分化加速到来。

　　有分析人士表示，近几年保障房向上的发展势头不会改变，规模会持续扩大。开发商参与保障房项目主要有两种形式，一种是商品房中配建保障房，另一种方式是代建，由政府出钱，开发商代建。目前代建成为主要参与形式，企业获得政府给予的利润回报。

　　①政策红利下，各种房地产新政及保障房计划为楼市打气

　　随着国家对于房地产业的规划和调控政策不断推进，“马太效应”愈加严重。规模巨大且安全系数高的保障房领域成为企业风险调节的绝佳所在。这也让嗅觉敏锐的地产巨头们对保障房的态度发生悄然转变。越来越多的上市房企开始参与到保障房建设中。从近年房地产上市公司土地储备情况来看，绿城、万科、保利等大型地产企业频频出现在保障性住房土地招标现场，上市公司参与建设保障性住房用地的规模正在加速增长。其中最具代表性的就是绿城，其在2016年代建项目销售额达到181亿，占到代建市场份额的45%。截至2017年2月份，代建项目达到170多个。

　　事实上，即便不主动参与，保障房建设也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地开发，基本上绕不开保障房的建设。”某中型房企的负责人告诉记者。

　　而据相关数据显示，我国“十三五”(2016-2021)期间，仅是棚户区改造就有2000多万套。而且北上广深等一线城市又新增120万套、7200万平方米的保障房供应计划。更有传言，备受关注的雄安新区将采取全新的房地产开发模式，没有商品房，只有只租不售的廉租房或公租房。在这种模式之下，政府成为雄安最大的业主，那么参与雄安城镇化建设的将是代建商而不是开发商。依此推断，中国下一轮新城镇化建设的主角很有可能就是代建商。因此，政府代建业务可谓“空间广阔”。

　　②代建有助房企轻资产运营模式、规模和专业的演进

　　在房地产发展的黄金十年中，土地成本的不断攀高推动房地产企业成本压力持续提高，行业利润空间受到挤压，倒逼开发企业从粗放型转向精细化发展。房企在向轻资产化转型的一大抓手就是代建，除代建自身的轻资产特性外，通过以代建为切入点，可获取大量物业后期运营管理权，保证房企在中长期获得稳定的高额收益;一些房企与TOP10的巨头们还有着较大差距，急需通过代建扩大市场规模，争夺未来的市场话语权;而如果专业做代建，其自己的能力会得到极大提升，弥补金融、拿地方面的短板。

　　房地产代建作为房地产行业轻资产化的重要方向，其实在我国有一定的发展历史，以绿城、万科等为代表的我国领先房地产开发企业，则把代建推向了一个新的高度。除了提供政府代建和市场自用物业代建服务外，还探索发展出了为房地产投资者代建的创新模式。

　　③代建市场规模三年翻番 体量庞大

　　其实“代建”并非什么新名词，早在1998年住房制度改革开启了中国房地产市场化道路之初，代建作为房地产企业参与政府保障性住房建设的一种形式就已经存在了，只是那时候的参与者更多的是建筑公司。2008年开始，“保障性住房”被提到了前所未有的高度。有资历、有能力的区域性品牌房企都承担起政府保障房项目代建。从最初的政府公共项目的代建，到实施全过程标准化管控的商业项目代建，再到引入资本市场力量的资本代建，房地产代建行业经历了不同的发展阶段。

　　近年来这一市场发展迅猛，规模呈现飞速增长态势。尤其在2016年开启的全国房地产市场“去库存”模式，传统的重资产模式，将给房企带来更大的资金和运营风险，为了降低企业经营风险，同时更有效利用资本市场的投资资金，房企纷纷寻求由“重”向“轻”的转型之路。代建顺理成章的成为了众多房企的选择。

　　《中国房地产代建行业发展蓝皮书》统计数据显示，近三年，房地产代建累计合约总建筑面积超过7000万平方米，净利润率水平持续高于20%，年销售额逼近千亿。根据中国房地产中长期动态发展模型预测，2017-2020年各类房地产房屋需求面积将超过70亿平方米，根据2010-2016年房地产代建累计合约总建面的复合增长率19.8%，房地产代建累计合约总建面占比将达2.7%。换言之，2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。而最近几年出让的土地，仍有接近12万亿左右货值的商品房，因拿地房企不够专业及资金方面存在不足等原因未被开发。所以，代建不仅是一个万亿级规模的蓝海市场，也将诞生千亿规模的代建企业。

　　陶瓷行业“痛点”就是机会所在

　　我们都知道，中国陶瓷产业改革开放后二十余年的野蛮成长，在造就陶瓷行业无数财富神话的同时，也使行业缺少了应有的积淀与沉稳，这也是为什么不少二十余年的老陶瓷企业相继没落，而行业抄袭盛行、产品同质化严重的根本原因。市场的进一步洗牌导致品牌强弱格局越来越明显，许多未能在新一轮市场洗牌的过程中站稳脚跟，没有独特的竞争优势和品牌定位的企业将会被市场竞争和大环境给淘汰出局。

　　如果说说国家政策为陶瓷行业注入了新鲜活力，那么陶瓷企业是否能够抓住这些机会，这就需要依靠企业自身的努力和综合实力了。比如保障性住房这样在性质上属于国家的民生工程等。

　　作为房地产行业的下游产业，包括陶瓷在内的家居建材产业的“命运”，直接受房产业的影响。保障房建设将给建材行业带来一连串积极的连锁反应。由于建材行业的需求与房地产投资的相关性极大，保障住房建设的严格实施，保障房建设进程的加快，可以说为陶瓷的需求提供了有力保障，1.7亿平方米代建市场规模总量，对陶瓷行业来说无疑是一块巨大的蛋糕。

　　随着国家投资体制改革的进行，专业代建公司队伍的逐渐壮大，现阶段代建机构相比总包揽的房地产公司具有优势，更为可行。保障房数量大幅增加，质量更受关注。保障房毕竟不是商品房，在保障房“质量保卫战”中，除了开发商、施工单位、监理方之外，材料供应商也承担重要角色。政府对于保障性住房的建设必将坚持“高品质”与“低成本”的目标，更看重陶瓷产品的性价比，对于所挑选的陶瓷供应商也必将要求具备过硬的产品质量和较低的产品价格，所以如何做好保障房市场是陶瓷企业都该思考的问题。在此，我们也建议各大主打建筑工程陶瓷的企业们做好考察工作，深入研究，适应这一群体的采购需求，开拓蓝海，适应未来的市场需求!